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          今年的黄金周假期,你还在看房?

          2018-10-05 07:58:38  来源:中国经济网

            编者按:又逢一年国庆。从1999年首个“十一黄金周”开始,如今,中国人已经迎来第20个“十一黄金周”。20年,集中休假的假日制度渐渐改变着中国人的生活方式。

            七天长假,你是在“堵”还是在“宅?#20445;?#20320;是在景区“被挤?#20445;?#36824;是在家里“被催?#20445;?#20320;是在“买买买”的路上,还是在参加“婚礼婚礼和婚礼”的路上?

            今年国庆,中新网将为你梳理有关“黄金周”的服务资讯、长假“生存”?#25913;?#31561;等,共画一幅普通中国人的“黄金周”浮世绘。

            ?#23613;?#40644;金周”浮世绘】今年的黄金周假期,你还在看房?其实楼市有点凉

            中新网客户端北京10月4日电 (记者 邱宇)过去十年,中国楼市受经济环境和政策影响,呈现短周期的波动。?#36824;?#36825;两年,所谓的“金九银十”被淡化,九、十?#36335;?#19981;一定是楼市最热的时候,“金九银十”反而有可能行情冷淡。

            就像今年的秋季,无论是购房者、房产中介还是开发商,都多少感受到了市场的凉意。而在国庆假期,多名中介?#20174;?#30475;房的情况与平常没有区别,并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。

              房产中介因落差太大转行

            今年国庆假期,40岁的北京房产中介张?#30475;?#22312;河北保定农村的老家,连休五天。他并不着?#34987;?#21271;京,因为手里一个着急签单的客户也没?#23567;?/p>

            由于看房的人不多,张强所在石景山区门店的中介们经常站在门口,一边闲?#27169;?#19968;边一根接一根地抽烟。就在两年前的这个时间,他们中的多数人还在因为带人看房和签单忙得团团转。

            对于这种落差,已经离职的房产中介、35岁的杨琳也有同?#23567;?#20170;年国庆长假,她在唐山专心经营自己的一家宠物店,不谈楼盘,不谈房价。

            2016年十月,她正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河,身份是房地产代理公司的销售。当时正逢霸州孔雀城开盘,杨琳凌晨三点起床给客户排卡,一直排到第二天晚上九点,才拿到2000多号,而房源?#36824;?#21482;有1000套。

            那段时间,各大售楼处前排起的长龙、购房者脸上焦虑的表情和“一日一变”的房价让她切实感受到北京楼市的火热。在最火的2016年下半年,杨琳卖掉了70多套房子,一口气赚了近300万,“那?#25351;?#35273;就像中了彩票一样”。

            但2017年3月突然出台的新政迅速锁住北京楼市的交易量,环京楼市也受到冲击,在之后长达一年多的时间里,杨琳几个月才能卖出一套房。北京市统计局数据显示,2018年1月至8月,北京市商品房销售面积同比下降32.8%,其中住宅销售面积同比下降了22.7%。

            房价也大幅回调,杨琳经手的房?#21448;校?#39321;河孔雀城2017年年初最高卖到2万多/平米,今年九十?#36335;?#30340;实?#39135;山?#20215;只有1万多/平米,接近腰斩。很多中介因为落差太大纷纷离职,她自己也转行开起了宠物店。

            北京向来是楼市的风向标,在这次全国?#27573;?#30340;波动中,其他多个城市的房价和?#23665;?#37327;也走出了相似的曲线,从一线到三?#21335;?#22478;市,楼?#26032;?#21160;升温,又相继趋于平静。国家统计局数据显示,8月,全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈?#32622;?#26174;下滑趋势,环比分别下降7.5、3.9个百分点。

            “北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长?#22330;?#25104;都、西安、杭州,包括大都市周边,比如廊坊,这些调控严厉、市场前期已经降温的城市,在九十?#36335;荻济?#25103;。”易居研究院副院长杨红旭说。

            在新房限价政策的影响下,二手房更能?#20174;?#24066;场的真实情况。根据贝壳研究院的数据,100城月度挂牌价环比下跌城市个数,今年3月至5月都是每月19个,6月25个,7月19个,而8月则骤增到47个。

            “调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、?#25103;?#31561;城市已经出现房价下行的苗头。”中原地产首席分析师张大伟说,“房价调整正从点到区域扩散。热点城?#26032;?#24066;逐渐降温,当前的购买力很难再支撑市场继续冲高。”

              房子降价后业主愤怒“维权”

            越来越多的楼盘进入降价行列,开发商打折促销的力度远高于前两年。

            9月,品牌房企恒大首先进行全国性的促销打折,住宅8.9折、商铺6折起;泰禾?#36710;?#39033;目给出较大优惠,若购房人全款购房,房价给予7折优惠;阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季,根据区域的不同,制定出不同的降价策略。

            人的心理总是微妙而复杂的,房价涨,买?#40644;?#25151;的人不高兴,房价跌,已经买房的人心理?#40644;?#34913;。开发商低价售房的行为刺激到一些老业主的神经,他们抱怨自己买贵了,开始“维权”。

            泰禾的?#25103;?#38498;子项目,当初开盘时售楼处火爆,可是就在刚刚过去的中秋小长假,?#25103;?#38498;子选择将某栋某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主堵住小区门口,拉横幅维权。

            不仅?#25103;剩?#21271;京、杭州也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。杭州滨江未来海岸二期降价40万,结果?#40644;?#30340;业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价,欺骗业主”。

            有意思的是,就在一年前,杭州等地的人抱怨的不是房子降价,而是抱怨买不到房。当时,几乎各大热门楼盘?#21152;?#25104;千上万的人参与摇号,尽管中签?#25163;?#26377;个位数,他们仍然乐此?#40644;#?#22240;为坚信“买到就是赚?#20581;薄?/p>

            这?#20013;?#24515;不是没有道理。回顾近10年的房地产市场,虽然中间经历过多次起伏,虽然在2008年、2011年、2014年,全国也出现过非常明显的楼市降温,当时也有购房者开始所谓的降价维权,但从大趋势来看,房价始终是向上攀升的。

            ?#28304;耍?#20174;业8年的北京房产中介张?#21487;?#26377;体会。2010年4月,为遏制房价过快上涨,北京出台新政,首次提出限购,楼市开始降温。那时张强入行不久,刚刚做成人生的第一笔房产交?#20303;?#30707;景山区老山西里一套五十多平的小两居,每平米价格7000多元。

            之后的几年,他看到了北京楼市2010年低迷、2011年抬头、2012年飙升、2013年平稳、2014年降温、2015年回暖的过程,又经历了2016年的猛涨和2017年的急落。经过大大小小的波动之后,现在老山西里的房?#29992;?#24179;米价格5万多,比八年前翻了六番。

            只是这一次波动之后,张强似乎不那么乐观,他觉得未来房价不会暴涨了。“我们这行主要看国家政策的脸色,现在政策收得太紧,以后钱没?#24515;?#20040;好赚,2016年的好日子可能不会再来了。”他说。

              开发商思考怎么“活下去”

            在房产中介还怀念“好日子”的时候,开发商已经开始思考怎么“活下去”的问题。

            9月下旬,房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会,会场?#39029;?#30340;三个红底白字十分惹眼——活下去。其实,在更早些时候的南方区域9月例会上,万科董事会主席郁亮就说过:

            “万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”

            生存本来是一个企业的底线,耐人寻味的是,在今年的秋天,郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁,“限制非常多,已经超出了当初的研究。”

            楼市调控层层加码,从一线城市扩展到二三?#21335;?#22478;市,从限购到限售、限价,从限商贷到限公积金贷款,从限土地拍卖到限房企融资,仅靠旧有的模式,房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。

            最让郁亮担心的问题之一是“回款?#20445;?#20182;说,“当前南方区域的回款压力比较大,这不是因为南方区域做的不好,而是因为率先感受到了市场及行业变化。”

            销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源,也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下,如果连现金流稳健的万科都感受到回款的?#31361;骸?#21435;化的压力,不?#20005;?#35937;一些中小房企的资金链是何种境况。

            事实上,今年恒盛地产被爆违?#24049;螅?#22825;房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金?#27425;?#39064;遭到交易所问询。

            “2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说,?#25353;?016年‘930’开始,全国一二线城市严格调控,融资收紧,在这种情况下,房企的资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但继续拿地的压力逐渐增加,对于非优?#23454;?#22359;的积极性?#20013;?#38477;低。”

            房企拿地开发的欲望正在消退,今年以来,土地溢价?#39135;中?#19979;降,土地流标数量骤增,与前两年土地市场火热的?#32622;?#24418;?#19978;?#26126;对比。

            中原地产研究中心统计数据显示,2018年,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。2018年1-7月,全国流?#32784;?#22320;接近800宗,二线和三?#21335;?#22478;市的土地流拍数?#23458;?#27604;增长高达200%和121%。

            ?#25353;?#24320;发商内部交流情况看,大家都注意到市场上两个调整迹象:一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。”新城控股副总?#38376;?#38451;捷此前接受?#25945;?#37319;访时说。

            除了市场数据,?#20013;?#19968;年多的房企改名潮也让人不得不多想。9月13日,保利房地产(集团)股份有限公司更名为“保利发展控股集团股份有限公司?#20445;?#23601;在同一天,深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司?#20445;?#37117;去掉了“地产”二字。

            从去年开始,除了万科和保利,已有恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字。

            虽然有分析称更名的意义主要在于企业定位的升级,促进多元化业务的发展,但人们仍然会猜想房地产市场是不是真的遇到了问题。

              2018是楼市拐点还是新起点?

            楼市降温的背后是政策的推动。前段时间,呼和?#38138;?#25171;响了退出去库存的第一枪。

            8月24日,呼和?#38138;?#23459;布“全面停止房地产去库存调控措施?#20445;?#25104;为第一个告别去库存的城?#23567;?#19981;知是巧合还是有意设计,在2014年的上一轮调控中,全国率?#28909;?#28040;限购的也是呼和?#38138;兀?#20854;他城市随即跟进,?#30475;?#25919;策开始放松,全国?#27573;?#30340;楼市去库存继而拉开序幕。

            四年之后的现在,多数城市已经不存在高库存的问题,有的甚?#37327;?#23384;紧张。易居研究?#26477;?#27979;数据显示,2015年以来全国100城库存规模?#20013;?#19979;跌,截至2018年8月底,100城库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了七年前的水?#20581;?/p>

            ?#20174;?#24211;存规模的一个指标是库存去化周期。“库存去化周期的合理区间为12-16个月,低于该区间则?#24471;?#24211;存规模偏小。2018年8月,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月,这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存。”易居研究院?#24378;?#20013;心研?#23380;?#30417;?#26174;?#36827;说。

            杨红旭表示,基本上可以认为,全国东中部和部分西部的大多数三?#21335;?#22478;市,住宅去库存?#23478;?#23436;成或近?#37319;?#23485;松政策应该“收兵”了。

            ?#38498;?#21271;为例,中国人民银行武汉?#20013;行?#38271;王玉玲在《中国金融?#25151;某疲?#28246;北省79个?#23567;?#21439;中,平均消化周期小于6个月的有29个,小于8个月的有47个,占60%。

            王玉玲认为,近年来,随着棚改货?#19968;?#36827;度提速,三?#21335;?#22478;市广泛采用棚改货?#19968;?#23433;置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三?#21335;?#22478;市出现房地产供需两旺?#32622;媯?#37096;分城市房地产市场呈现过热苗头。

            “货?#19968;?#23433;置作为本轮去库存的一种手段,其任务已基?#23616;?#32467;,应考虑适时退出。”她建议。

            货?#19968;?#23433;置是安置棚户区?#29992;?#30340;方式之一,另一种是实物化安置,即政府分配安置房,给棚户区原住户居住。2015年之后,伴随着去库存的要求,货?#19968;?#23433;置成为主流。拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子,这在某种程度上催升了楼市的热度。

            7月12日,住建部对棚改的一番表态?#22836;?#20986;非常明确的信号。一些房价暴涨的城市,拆迁之后不给现金了,只给安置房。也就是要减少货?#19968;?#23433;置的规模。

            就在呼和?#38138;?#23459;布停止去库存仅仅过去4天,长春宣布取消棚改货?#19968;?#23433;置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能?#21448;?#24863;受到楼市风向的变化。

            谈到短期楼市,杨红旭说,开发商重点关注的一线、强二线、强三线基本没有行情,开发商所寄予厚望的三?#21335;?#22478;市行情再?#20013;?#20960;个月,?#19981;?#35843;头下?#23567;?/p>

            回顾近10年,全国楼市有过两?#26410;?#24133;降温,一次是2008年,受全球金融危机影响,另一次是2014年,原因是经济下行压力加剧,但两次?#31449;?#21482;是房价上涨大趋势中的短暂回调。

            这一次,既?#23567;?#22362;决遏制房价上涨”的表态,又有限购限贷限售限价的调控政策,既有反炒房专项整治行动,又有收紧棚改货?#19968;?#23433;置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想,调控力度空前之大。

            2018年是楼市长期下行通道的开启,还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始,也许要等到5年、10年之后,我们才能看清。(应受访者要求,文中部分人物为化名)

          责任编辑:苏颖
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